Можем ли мы не гнаться за льготной ипотекой?

23 октября Банк России сделал паузу в повышении ключевой ставки и повысил прогноз на следующий год: в среднем до 12,5-13,5%. В ходе пресс-конференции Эльвира Набиуллина заявила: регулятор хочет, чтобы необходимость в льготной ипотеке отпала в принципе.

Что же это значит: теперь все льготные программы отменят? На самом деле это целый план, который простым россиянам лишь на руку: рыночная ипотека должна стать настолько доступной, чтобы льгота была не нужна. Правда пока этого не произошло…

С 1 октября многое изменилось

Семейная ипотека стала работать по новой шкале. Ставка и лимит кредита теперь зависят от количества детей и региона покупки, а льготу субсидируют всего на 15 лет. Для ИЖС ставка до 6% сохранилась. Правительство сделало программу адресной: по новым условиям поддержка оказывается тем, кому она нужнее.

Набиуллина оценила этот шаг так: доля рыночной ипотеки вырастет, спрос на жилье станет умеренным, инфляцию будет проще снизить. Значит ли это, что в ближайшее время начнут «поджимать» другие льготные программы? Скорее всего, да. Этот факт лишь доказывает то, что при подготовке бюджета на 2027 год параллельно обсуждается судьба IT-ипотеки. Конкретного решения по этому вопросу пока нет.

Рынку надо меньше льгот, но зачем?

Тут все просто. Если льготные программы покрывают почти все выдачи, остальным достается рыночная ипотека, и она закономерно дорожает. Набиуллина назвала конкретные цифры: при покрытии 90% рыночная ипотека станет недоступной. Меньше льгот — больше места для обычных кредитов, где ставка привязана к ключевой, а не к бюджетной.

Есть и хорошая новость о ценах. По словам главы Центробанка, предыдущие изменения семейной ипотеки почти не повлияли на цены на новостройки. При низких инфляционных ожиданиях жилье должно дорожать медленнее, чем другие товары. Долговая нагрузка в стране остается низкой, у заемщиков есть запас прочности.

Давайте посчитаем деньги

Возьмем, к примеру, кредит на 6 млн рублей на 20 лет. В сентябре средняя рыночная ставка составляла около 18,7%. При ставке 18% платеж составит примерно 93 тысячи рублей в месяц. Если ставка снизится до 15%, платеж составит около 79 тысяч. Разница в 14 тысяч в месяц за весь срок составит примерно 3,3 млн.

Ипотечные ставки не снижаются автоматически вслед за ключевой: банки будут подстраиваться постепенно, но в целом направление понятно. Центробанк оставляет пространство для снижения ставки в следующем году, пусть и не такого значительного, как предполагалось ранее.

Кредит под 18% — это не пожизненное ярмо: досрочное погашение разрешено без штрафов, а рефинансирование — давно привычная практика. Через пару лет можно будет перейти на более низкую ставку, и станет комфортнее.

Конечно, у многих может закрасться сомнение: а вдруг ставка не снизится? Если честно, то точную ставку даже на весну никто не назовет. Поэтому платеж стоит проверять при сегодняшним условиям, а не при тех, которые выкатят завтра. Если он выдерживает 18%, остальное окажется приятным бонусом.

Льготу можно не догонять

Есть признаки, которые указываю на то, что лучше никуда не торопиться с выплатами:

• платеж при нынешней ставке укладывается в треть дохода семьи;
• накоплено от 20% первого взноса;
• есть подушка на 3-6 платежей;
• квартира нужна для жизни, а не приобретается ради того, чтобы успеть до очередных изменений.

А если по новым условиям для вашей семьи и региона ставка заметно ниже рыночной и платеж вполне подъемный, программу стоит использовать. Ее никто не отменял, она работает и помогает.

Гнаться за кредитом необязательно

Вместо этого можно спокойно копить на первоначальный взнос. При ключевой ставке 14% вклады приносят ощутимый доход, а большой первоначальный взнос снижает платеж и переплату. Или же другой вариант — попробуйте рассмотреть квартиру поменьше, вторичное жилье: разница в цене зачастую бывает больше, чем разница в ставке.

Тем, кто готов строить, стоит присмотреться к ИЖС со ставкой до 6%. Или попробовать снимать жилье, пока рынок движется к более мягким условиям: аренда не копит капитал, зато и не связывает на 15-20 лет.

Сегодняшний рынок определенно движется к модели, при которой ипотеку берут по рыночной ставке, а льготы остаются точечным инструментом. Путь этот точно не будет быстрым, потому что инфляция снижается медленно, и ЦБ это не отрицает. Но траектория спокойна: ставки постепенно снижаются, нагрузка на заемщиков невелика, а программы поддержки сохраняются для тех, кому они действительно нужны.

Оригинал статьи тут