На рынке офисной недвижимости Москвы в I квартале зафиксирован рост вакансии

Согласно аналитическому отчету Commonwealth Partnership (CMWP) #MARKETBEAT, уровень вакансии офисных площадей в Москве показал рост на 0,3 п. п. с начала года и составил 4,1%. На площади класса B приходится 60% в структуре вакансии.За 1 кв. 2025 г. доля свободных офисных площадей в Москве (классы Prime, A и B) увеличилась на 0,3 п. п. Вакансия в офисах классов Prime и A составила 6,4%, а в офисах класса В – 3,2%. Во многом рост показателя был обусловлен выходом на рынок 34 тыс. кв. м площадей в аренду в объектах, введенных в эксплуатацию в 2024 г., которые также включают в себя ранее выкупленные помещения в новых объектах.

Эволюция офисной недвижимости: как офисы меняются под ожидания поколения Z «В Москве 5 из 6 офисных зданий не имеют вакансии, что значительно ограничивает вариативность выбора офиса для компаний, а 60% свободных площадей приходится на объекты, введенные до 2014 г. Экспозиция у таких вакансий выше средней по рынку, что говорит об активном вымывании площадей в новых объектах. По итогам 2025 г. мы не ожидаем значительных корректировок уровня вакансии, прогноз – 4,2%, с возможным выходом на рынок предложений в заявленных к вводу в 2025 г. объектах», – поделилась Наталья Никитина, международный партнер, руководитель департамента офисной недвижимости CMWP.

Новое строительство не компенсирует дефицит предложения на рынке. Офисные помещения вымываются с рынка еще на стадии строительства. В 1 кв. 2025 г. офисный рынок Москвы пополнился всего одним built-to-suit (BTS) объектом класса B+, офисная площадь которого составила 4,4 тыс. кв. м. Тем не менее по итогам 2025 г. объем нового строительства классов Prime, A и B ожидается на уровне 730 тыс. кв. м.

Высокий объем планируемого ввода в 2025 г. будет поддержан строительством нескольких крупных штаб-квартир площадью свыше 100 тыс. кв. м. Перенос сроков ввода каждого их них может значительно скорректировать годовой объем нового строительства.

Уровень спекулятивного строительства останется на привычном для рынка уровне около 300 тыс. кв. м, однако большая часть спекулятивного строительства уже реализована.

В 2024 г. за счет активного вымывания с рынка офисных помещений, доля свободных площадей достигла 17-летнего минимума, а незначительный рост предложения в 2025 г. в объектах, введенных в прошлом году, привел к отрицательному поглощению*. По итогам 1 кв. 2025 г. чистое поглощение в офисах классов Prime, A и B в Москве составило – 60 431 кв. м.

«По итогам 1 кв. 2025 г. чистое поглощение показало отрицательную динамику за счет значительного сокращения доли свободных площадей в 2024 г. – 3,8%, а также за счет увеличения вакансии в 1 кв. 2025 г. на 0,3 п. п. Однако по итогам 2025 г. мы прогнозируем, что показатель приблизится к положительному значению в 687 865 кв. м за счет ввода крупных штаб-квартир, которые занимают около 33% в структуре заявленных к вводу в 2025 г. площадей, а также умеренного спроса на фоне ограниченного предложения», – прогнозирует Полина Афанасьева, старший директор, руководитель департамента исследований и аналитики CMWP.