Банки отказываются от ипотеки: с рынка ушел каждый восьмой

За три года с ипотечного рынка ушел каждый восьмой банк. 33 кредитные организации просто свернули программы жилищного кредитования. Никто не терял лицензии и не объявлял дефолт — финансисты посчитали маржу и поняли, что выдавать кредиты на жилье просто невыгодно. Мелкие и средние игроки сдали позиции без боя, оставив весь рынок на растерзание гигантам.

19% годовых — это не ипотека, а экзекуция

Начнем с базы. Рыночная ипотека сегодня фактически мертва. Когда ключевая ставка взлетает до небес, кредиты на жилье тянут за собой ставку под 20% годовых. По оценкам аналитиков, классическую ипотеку на таких условиях сегодня могут позволить себе всего около 7% потенциальных покупателей. Остальным этот продукт просто недоступен математически.

Платить половину жизни банку за квартиру, которая в итоге обойдется в три раза дороже ее реальной стоимости, — это финансовое самоубийство. Спрос на рыночные кредиты рухнул. А зачем среднему банку держать штат андеррайтеров, сопровождать сделки с недвижимостью и оценивать залоги, если за этими услугами в очередь никто не стоит? Продукт не окупает сам себя. Банки посмотрели на эту статистику, посчитали расходы на поддержание ипотечных программ и просто закрыли направление.

Господдержка стала слишком «тощей»

Если рыночная ипотека умерла, на чем держится рынок? Исключительно на льготных программах. В августе на них приходилось больше половины всех выдач. Но здесь кроется главная ловушка для небольших банков.

Государство компенсирует кредиторам недополученный доход. Раньше формула была щадящей, а сейчас власти урезали маржу: компенсация считается как ключевая ставка + 2%. Для крупных банков, у которых миллионы клиентов и дешевые пассивы, это в плюс. Для регионального банка, которому приходится привлекать вклады под бешеные проценты, эта математика не сходится.

Малому банку нужно зайти на рынок, занять деньги под высокий процент, выдать вам кредит под 6% семейной ипотеки, а потом ждать, пока государство вернет разницу. С учетом инфраструктуры, проверки заемщиков и времени прибыль от этой операции превращается в копейки. Риски не покрывают доходность. Поэтому мелкие банки предпочитают вообще не лезть в эту кухню.

Долгая ипотека и короткие деньги

Здесь нужно понимать одну вещь: ипотека — это очень длинные деньги. Кредит выдается на 20–30 лет. А вклады люди кладут на полгода-год. Чтобы выдать вам ипотеку, банку нужно привлечь средства прямо сейчас.

Крупные игроки (Сбер, ВТБ, Альфа) имеют огромную базу текущих счетов и зарплатных проектов. Это их бесплатные или очень дешевые деньги. У них есть подушка, из которой они могут финансировать длинные кредиты. У регионального банка такой подушки нет. Ему нужно привлекать вкладчиков агрессивными ставками. Если он берет деньги под 18% годовых, чтобы выдать ипотеку, ему нужно кому-то платить за этот риск. В итоге фондирование съедает всю прибыль.

Растущие долги и ледяной душ от ЦБ

Еще один фактор, о котором не принято кричать в рекламных буклетах, — это рост просрочки. К осени россияне накопили просрочку по ипотеке в 267 миллиардов рублей. Да, в процентном соотношении это всего 1,2% от общего долга. Для макроэкономики это не конец света. Но для конкретного небольшого банка, у которого портфель невелик, даже пара невозвратов — это катастрофа.

По закону, если заемщик перестает платить, банк обязан создавать резервы. То есть замораживать собственные живые деньги на случай, если долг вообще не вернут. Чем выше риск невозврата в экономике, тем больше денег нужно откладывать «на черный день». Для гигантов это просто строчка в отчете. Для небольших игроков — связывание рук и заморозка капитала, который мог бы пойти в более прибыльный оборот. Плюс Центробанк дышит в спину жесткими требованиями к капиталу. В итоге ипотека превращается в минус на балансе, и от нее проще избавиться.

Олигополия: что будет с обычными заемщиками

К чему все это ведет? Рынок недвижимости стремительно превращается в закрытый клуб для избранных. По оценкам аналитиков, на десятку крупнейших банков уже приходится до 95% всех новых выдач. Это чистой воды олигополия.

Когда на рынке остается несколько гигантов, конкуренция за клиента умирает. Для обычного человека это означает три вещи. Во-первых, жесткий фильтр. Крупные банки работают по конвейеру. Если у вас небольшая или, что еще хуже, серая зарплата или вы живете в регионе, где у банка нет филиала, вам просто откажут. Раньше региональный банк мог подойти к вам индивидуально, ведь он знал специфику местной зарплаты. Теперь этот вариант исчезает.

Во-вторых, рост скрытых платежей. Крупный банк не поднимет ставку напрямую (она регулируется ЦБ и госпрограммами), но он заставит вас купить страховку жизни за 50 тысяч рублей, оплатить оценку недвижимости по завышенному тарифу и выпустить платную карту. Выбирать не из чего — вы идете к ним, вы платите по их прайсу.

Как закончится вся эта история

Эксперты прогнозируют, что к концу 2027 года на ипотечном рынке останется около 200 банков. Чистка продолжится. Выйти из этого штопора можно только одним способом — снижением ключевой ставки. Как только рыночная ипотека подешевеет до адекватных 12–14%, у людей появится выбор, а у небольших банков — возможность зарабатывать без оглядки на государственные дотации.

Но пока ставка высокая, ипотека будет дефицитным товаром. Если вы планируете брать кредит на жилье, готовьтесь к тому, что вас будут обслуживать как на конвейере, навязывать дополнительные услуги и требовать идеальную кредитную историю. Банки больше не хотят с нами возиться — им это просто невыгодно.

Оригинал статьи тут